לפני שחותמים על חוזה שכירות: רשימת הבדיקה המלאה לשוכרים
ערבויות, תיקונים, העלאת שכר דירה ויציאה מוקדמת – כל מה שצריך לבדוק בחוזה השכירות ובדירה עצמה לפני החתימה.
שוק השכירות בישראל תחרותי ולחוץ. דירה טובה במחיר סביר נחטפת לעיתים בתוך ימים, והשוכרים מרגישים שאין להם זמן לבדוק לעומק לפני שהם חותמים. אבל חוזה השכירות הוא מסמך משפטי מחייב, שיקבע את היחסים עם בעל הדירה בשנה או בשנתיים הקרובות. כמה דקות של קריאה זהירה ובדיקה של הדירה יכולות לחסוך סכסוכים, הוצאות לא צפויות ואובדן של הפיקדון. הנה מה שכדאי לבדוק.
חוק השכירות ההוגנת
בשנים האחרונות נכנס לתוקף תיקון לחוק השכירות והשאילה, המוכר כחוק השכירות ההוגנת. החוק קובע כללים מחייבים לגבי מצב הדירה, חלוקת האחריות לתיקונים, גובה הבטוחות שבעל הדירה רשאי לדרוש וההוצאות שהשוכר אינו חייב לשאת בהן. חלק מהכללים אינם ניתנים להתניה, כלומר גם אם החוזה קובע אחרת, החוק גובר.
כדאי להכיר את עיקרי החוק לפני החתימה. כך תדעו אילו סעיפים בחוזה אינם תקפים, ותוכלו לנהל משא ומתן מעמדה מושכלת.
בדיקת הדירה לפני החתימה
לפני שחותמים, יש לבדוק את הדירה בעיון ולא רק להתרשם מהאור והנוף. כדאי לפתוח ברזים ולבדוק את לחץ המים והמים החמים, לבדוק שקעים ומפסקים, לחפש סימני רטיבות ועובש בקירות ובתקרות, לבדוק את הדוד, המזגנים, החלונות והתריסים, ולוודא שהדלתות נסגרות וננעלות כראוי.
כל ליקוי שמתגלה צריך להירשם בחוזה או בנספח, יחד עם התחייבות של בעל הדירה לתקן אותו עד מועד מסוים. בנוסף, מומלץ לצלם את הדירה לפני הכניסה, כולל תאריך, כדי שבסוף השכירות לא תהיה מחלוקת על מצבה המקורי.
בטוחות וערבויות
בעלי דירות דורשים בדרך כלל בטוחה להבטחת קיום החוזה: שיק ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון כספי או ערבים. החוק מגביל את גובה הבטוחה ואת הדרכים שבהן בעל הדירה רשאי לממש אותה. כמו כן, החוק קובע שבסוף השכירות יש להחזיר את הבטוחה בתוך פרק זמן מוגדר, אלא אם יש לבעל הדירה טענה מוצדקת.
חשוב לוודא שבחוזה מפורטים התנאים למימוש הבטוחה, ושהיא אינה יכולה לשמש לתיקון בלאי סביר הנובע משימוש רגיל בדירה. אם הערבים חותמים על שטר חוב, כדאי שיבינו בדיוק על מה הם חותמים.
חלוקת האחריות לתיקונים
אחד ממקורות המחלוקת הנפוצים ביותר בין שוכרים לבעלי דירות הוא השאלה מי משלם על תיקון. ככלל, בעל הדירה אחראי לתיקון ליקויים שאינם נובעים משימוש לא סביר של השוכר, כמו תקלה בצנרת, בדוד או בחשמל, בתוך זמן סביר. השוכר אחראי לנזקים שגרם, ולתחזוקה שוטפת.
כדאי שהחוזה יגדיר בבירור את דרך הדיווח על תקלות, את הזמן שבו בעל הדירה מתחייב לטפל ואת מה שקורה אם אינו עושה זאת. במקרה של תקלה דחופה, כמו נזילה גדולה, עדיף לדווח מיד ובכתב.
תקופת השכירות, הארכה ויציאה מוקדמת
החוזה צריך לפרט את תקופת השכירות, את האפשרות להאריך אותה ואת התנאים להארכה, כולל שיעור העלאה מקסימלי של שכר הדירה, אם הוסכם. בנוסף, כדאי לבדוק מה קורה אם השוכר רוצה לצאת לפני תום התקופה. חוזים רבים מאפשרים יציאה מוקדמת בתנאי שהשוכר מוצא שוכר חלופי מתאים.
גם בעל הדירה מוגבל: הוא אינו רשאי לסיים את החוזה לפני הזמן אלא במקרים שהחוק או החוזה מגדירים. כשבעל הדירה רוצה לא להאריך, עליו לתת הודעה מוקדמת בפרק זמן שהחוק קובע.
הוצאות נוספות: מי משלם מה
מעבר לשכר הדירה, יש הוצאות שוטפות: ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז. השוכר משלם בדרך כלל את ההוצאות השוטפות, אבל יש הוצאות שהחוק קובע כי בעל הדירה נושא בהן, כמו ביטוח המבנה ותשלומים לוועד הבית עבור שיפוצים מהותיים בבניין. כדאי לוודא שהחוזה תואם את החוק.
בנוסף, יש להעביר את חשבונות הארנונה, המים והחשמל על שם השוכר בתחילת השכירות, ולבדוק שאין חובות פתוחים מהדיירים הקודמים. רישום קריאת המונים ביום הכניסה ימנע מחלוקות בהמשך.
סעיפים שכדאי להיזהר מהם
- סעיף שמחייב את השוכר לתקן כל תקלה על חשבונו
- קנסות גבוהים על איחור קצר בתשלום
- דרישה לבטוחות בגובה חריג
- זכות של בעל הדירה להיכנס לדירה בכל עת בלי תיאום
- איסור גורף על הכנסת בעלי חיים או על אירוח, בלי הגדרה ברורה
אם סעיף כזה מופיע בחוזה, אפשר לבקש לשנות אותו. בעלי דירות רבים מוכנים להתגמש, במיוחד כשמדובר בשוכר רציני.
סיום השכירות
בסוף התקופה יש להחזיר את הדירה במצב שבו התקבלה, למעט בלאי סביר. מומלץ לקבוע מועד מסירה משותף עם בעל הדירה, לעבור על הדירה יחד, לצלם אותה ולחתום על פרוטוקול מסירה. כך אפשר לסגור את כל הנושאים הפתוחים ולקבל את הבטוחה בחזרה ללא עיכובים.
כדאי גם לשמור את כל הקבלות והאישורים על תשלומים, וכן את ההתכתבויות עם בעל הדירה לאורך התקופה. אם תתעורר מחלוקת, התיעוד הזה יהיה חשוב.
ביטוח תכולה לשוכרים
שוכרים רבים מניחים שביטוח הדירה של בעל הבית מכסה גם אותם, אבל ביטוח המבנה מכסה בדרך כלל רק את הנכס עצמו, ולא את החפצים של השוכר. ביטוח תכולה, ובמיוחד ביטוח צד שלישי, יכול להגן על השוכר במקרה של פריצה, שריפה או נזק שגרם לשכנים, למשל בעקבות נזילה. העלות בדרך כלל סבירה ביחס להגנה.
לסיכום, חוזה שכירות טוב מגן על שני הצדדים ומונע סכסוכים. הכרת עיקרי חוק השכירות ההוגנת, בדיקה יסודית של הדירה, תיעוד מצבה, הגדרה ברורה של האחריות לתיקונים ושל הבטוחות, ותשומת לב לסעיפים חריגים, הם הצעדים החשובים ביותר. כשמדובר בחוזה מורכב או בסכומים גבוהים, מומלץ להיעזר בעורך דין לפני החתימה.
